‘Juro de obra’ é medida abusiva contra consumidor?

Quando uma pessoa compra um imóvel ainda na planta, ela assume o pagamento de uma taxa de evolução da obra, mais conhecida como ‘juro de obra’. O valor é pago mensalmente durante todo o período em que a construção permanece em andamento. O gasto adicional gera insatisfação de consumidores, visto que o recurso é usado para viabilizar o empréstimo contraído pela construtora para realização da edificação e não se reverte em abatimento do saldo devedor com a empresa ou com bancos financiadores.

Essa taxa funciona da seguinte forma: o banco libera os recursos para a construtora de maneira gradual, conforme o avanço da obra acontece. Os juros, por sua vez, incidem apenas sobre o valor já repassado. Assim, quanto mais a construção evolui, maior tende a ser o valor cobrado. Durante o período de cobrança dos juros, os valores pagos não reduzem o saldo devedor do financiamento. Eles servem exclusivamente para remunerar o capital liberado pelo banco. A amortização da dívida principal só começa após a entrega do imóvel, quando tem início o financiamento definitivo.

SAIBA MAIS:

‘Aumentos exorbitantes’

Em Goiânia, no entanto, alguns compradores relatam reajustes considerados “exorbitantes” nesses valores. A reportagem do Mais Goiás ouviu clientes de diferentes empreendimentos que demonstram insatisfação com as cobranças. Uma proprietária de imóvel adquirido recentemente contou que , em apenas seis meses após a assinatura do contrato, já teme não conseguir manter o pagamento das parcelas.

A mulher, que preferiu não se identificar, afirmou que sabia da existência da taxa no momento da contratação, mas não imaginava, nem foi informada, sobre a possibilidade de uma oscilação “exorbitante” nos meses seguintes.

“Temo não conseguir manter os pagamentos”

Ao se deparar com os novos boletos, ela procurou o gerente da Caixa Econômica Federal (CEF) em busca de esclarecimentos e relatou à reportagem que recebeu a explicação de que a taxa incide sobre os valores adiantados pelo banco à construtora e que a mesma ““Então é um valor que “evolui, aumenta” conforme avança a construção.

“A questão é que antes de você assinar, a estimativa é uma, por exemplo, a minha era de R$ 400,00 por mês e aí subindo aos poucos. Mas no segundo mês eu já estava pagando R$ 700,00. Hoje, depois de seis meses da assinatura do contrato, já estou pagando R$ 1.300,00”, explicou.

VEJA AINDA:

A compradora diz se sentir prejudicada com a situação.

“Quando comprei o imóvel eu tinha um orçamento específico mensal, mas com a evolução desses juros a situação tem se tornado cada vez mais preocupante. Em apenas seis meses, a cobrança aumentou muito, a ponto de eu temer não conseguir manter os pagamentos em dia. Antes de fechar o contrato, deveria ser explicado de forma clara e detalhada como o valor é calculado e até quanto pode chegar”, disse.

‘Sem retorno ao consumidor’

Situação semelhante é vivida por um comprador de um outro empreendimento ouvido pela reportagem. Ele também preferiu não se identificar e destacou como “pior” o fato de que o valor pago não retorna de nenhuma forma ao consumidor. “O valor não tem nenhum resultado efetivo. Não desconta do montante que você deve do financiamento, o dinheiro some e não vira nada para quem paga. Não retorna em descontos, não vira investimento nenhum. No final das contas ele se perde na relação com o banco, mesmo não sendo taxas irrisórias”.

Segundo ele, atualmente o valor pago ultrapassa R$ 1,2 mil mensais. “E o pior é que isso dura até o fim da construção”, acrescentou. O jovem afirma ainda que outros compradores do mesmo empreendimento também têm reclamado, apesar de reconhecerem que a cobrança é legal. “Apesar da legalidade, vemos como algo injusto. Tira o dinheiro do pobre para ajudar a construtora e o banco. É uma situação que dificulta ainda mais o acesso do cidadão à casa própria”, avaliou.

Juro de obra é medida legal

Consultada pela reportagem do Mais Goiás, a advogada Vitória Djatxuka, especialista em Direito Imobiliário, confirmou que, durante esse período, o comprador não paga parcelas destinadas à quitação da dívida principal. “O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a legalidade dessa cobrança, esclarecendo que, enquanto a obra não é concluída, ainda não se inicia a fase regular de amortização do financiamento, existindo apenas a remuneração do capital aplicado na construção”.

Segundo a advogada, a taxa serve exclusivamente para remunerar o capital disponibilizado pelo agente financeiro. “Ou seja, enquanto o banco está financiando a obra e o imóvel ainda não foi entregue ao comprador, existe um custo financeiro que precisa ser pago”. Ela também ressaltou que “o STJ reconhece que esse encargo é compatível com a lógica econômica do financiamento imobiliário e não representa penalidade ao consumidor, desde que cobrado apenas durante o período regular da construção e com previsão contratual clara”.

…Mas pode ser abusivo

Apesar de legal, a cobrança pode se tornar abusiva em determinadas situações. “O entendimento dos tribunais é firme no sentido de que a cobrança é lícita durante o período de construção, desde que o contrato seja claro quanto ao prazo de entrega do imóvel e quanto à existência desse encargo. O próprio STJ já destacou que essa cobrança, quando bem informada, não viola o Código de Defesa do Consumidor. No entanto, a taxa pode se tornar abusiva dependendo da forma e do momento da cobrança”.

Ela completou: “O STJ fixou entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. A partir desse momento, o consumidor não pode ser responsabilizado por atrasos que não deu causa”.

De acordo com Vitória, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) segue a mesma orientação. “Em decisão recente da 4ª Turma Recursal, o TJGO reconheceu como indevida a cobrança de juros de obra após a entrega das chaves, determinando inclusive a restituição em dobro, por entender que a matéria já está pacificada no STJ e que a construtora agiu sem engano justificável”, afirmou.

Atenção redobrada

A advogada alerta que, embora seja legal,a cobrança da taxa não é automática nem se aplica a todos os casos. “Ela só ocorre quando há financiamento bancário durante a construção, especialmente nos chamados contratos de crédito associativo. Compras realizadas à vista, ou contratos em que o financiamento só se inicia após a entrega do imóvel, não geram a cobrança dessa taxa”.

LEIA TAMBÉM:

Ela também explica que a taxa não é exclusiva de imóveis na planta. “Embora seja mais comum nesse tipo de aquisição, a taxa de evolução de obra também pode aparecer em outros contratos que envolvam financiamento para construção, como construção de casa em terreno próprio financiada pelo banco, contratos de construção sob encomenda e operações em que o crédito é liberado de forma progressiva conforme a execução da obra”. Segundo Vitória, o fator determinante não é o tipo de imóvel, mas a existência de financiamento durante a fase de consturção, com liberação gradual dos recursos.

Cada caso é um caso

Por fim, a jurista orienta que quem se sentir lesado deve analisar com calma a situação e entender que cada problema deve ser tratado de forma individual. “Tudo depende do contrato que foi assinado e da documentação do financiamento. Sem olhar esses documentos, fica difícil dizer com segurança se existe ou não alguma irregularidade”.

“O problema não está no aumento em si. O que pode gerar questionamento é se o consumidor não foi devidamente informado, lá no início, de que essa taxa poderia variar e crescer de forma significativa, ou se o contrato não deixa isso claro. Aí, sim, pode haver discussão sobre falta de transparência”, acrescentou.

Outro ponto essencial é o prazo da cobrança. “Essa cobrança só pode existir até o prazo de entrega do imóvel, incluindo o período de tolerância. Se ela continuar depois disso, a cobrança passa a ser indevida, e o consumidor pode buscar a devolução dos valores pagos. Ou seja, em regra, a variação do valor é normal e legal, mas cada caso precisa ser analisado com base no contrato. Se houver falta de informação ou cobrança fora do prazo, aí o consumidor tem, sim, espaço para recorrer”, finaliza.