como saber se há irregularidade e quem é responsável pela cobrança

O chamado juro de obra, cobrança que tem afligido consumidores que recentemente adquiriram imóveis na planta em Goiânia, pode ser considerado abusivo. Há, conforme mostrado em reportagem publicada pelo Mais Goiás, certos limites que devem ser respeitados. No entanto, especialistas do setor imobiliário alertam que “cada caso é um caso” e que os contratos devem ser avaliados com cautela. 

A taxa é cobrada quando uma pessoa compra um imóvel ainda em processo de construção. Nesses casos, ela assume o pagamento de um valor também conhecido como ‘taxa de evolução da obra’. O valor é pago mensalmente durante todo o período em que a construção permanece em andamento.

Entretanto, nem sempre essa taxa é cobrada de maneira devida. Nesse sentido, o servidor do Procon Goiás e coordenador da Escola de Defesa do Consumidor, Henrique Figueiredo, explica como se dá essa relação entre consumidor, construtora e banco. Ele conta que existem diferentes tipos de negócio e alerta que o primeiro passo é compreender em que tipo de contrato o comprador está inserido.

SAIBA MAIS:

“O que precisamos, primeiro, é analisar se essa taxa está inserida em uma relação de consumo. A relação de consumo é bem característica, é detalhada em lei e muito bem definida em relação à parte que assume os riscos. O que não se pode, de forma alguma, é estabelecer uma transferência desses riscos para o consumidor”, orienta.

Segundo ele, deve ser analisado, em especial, se os consumidores não aderiram a um projeto ligado à cooperativa ou associação. “Nesses casos, trata-se de um grupo de pessoas que trocam valores e distribuem os riscos. A situação se assemelha aos seguros de carros por associações, onde não há relação de consumo estabelecida. Se esse for o caso, isso afasta a proteção do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de uma entidade jurídica onde as pessoas entram num acordo e assumem os riscos para viabilizar o empreendimento.”

Por outro lado, se a compra foi feita diretamente com a construtora, mediante contrato típico de mercado, o cenário muda. “Se é uma relação em que o consumidor foi sujeito a essa taxa, aí sim o Procon pode atuar e o Código de Defesa do Consumidor incide sobre essa relação, especialmente se a pessoa não foi alertada sobre a natureza dessa cobrança. Nesses casos, pode haver, sim, uma infração”.

Figueiredo explica que, ao identificar possível irregularidade, o comprador pode formalizar denúncia ou reclamação junto ao órgão. “Se o consumidor entender que há uma relação indevida, ele pode procurar o Procon Goiás por meio do nosso site. Lá, é possível oferecer uma denúncia e uma reclamação sobre o ocorrido. Mas, caso o consumidor prefira, ele pode buscar nossa unidade localizada na Rua 8, no Centro de Goiânia, e falar com um atendente que irá aconselhá-lo ou dar início imediato a um processo administrativo”.

Quem cobra

Outra dúvida recorrente entre os compradores é sobre quem efetivamente realiza a cobrança. Ao Mais Goiás, a diretora de comunicação do Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás (Sinduscon-GO), Carolina Lacerda, esclarece que o juro de obra é responsabilidade do agente financeiro, ou seja, do banco.

LEIA TAMBÉM:

Segundo ela, a cobrança ocorre durante o período de construção e é feita exclusivamente pela instituição bancária. “A apuração considera o saldo devedor liberado, a taxa contratada e o indexador previsto no contrato, além dos seguros obrigatórios quando aplicáveis. Trata-se de relação direta entre cliente e banco, com base no contrato de financiamento. A construtora não cobra nem intermedeia essa cobrança”, explicou.

Sobre as variações nos valores, Carolina detalha que elas decorrem de fatores contratuais e da evolução da obra. O valor muda conforme a evolução física da construção e as novas liberações de crédito. Além disso, também pode mudar pelas condições financeiras relacionadas ao índice previsto em contrato. “Quanto maior for o montante já liberado, maior tende a ser a parcela de juros de evolução”, diz.

Ela reforça, ainda, que a política aplicada sobre o juro de obra não é definida pelas construtoras. “É uma política do banco, prevista em normas e contratos de financiamento. É algo que independe da construtora”.

Setor bancário

A reportagem também buscou a versão dos bancos sobre o assunto. Procurada e questionada sobre o tema, a Federação Brasileira de Bancos (Febraban) informou que, por se tratar de assunto relacionado ao mercado imobiliário, caberia à Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) se manifestar. “A associação é o fórum por meio do qual os bancos se manifestam sobre assuntos relacionados ao setor imobiliário”, justifica. A Abecip foi procurada, mas não retornou os contatos. O espaço continuará aberto para manifestação.

O juro

Conforme mostrado pela reportagem no último dia 10, essa taxa funciona da seguinte forma: o banco libera os recursos para a construtora de maneira gradual, conforme o avanço da obra acontece. Os juros, por sua vez, incidem apenas sobre o valor já repassado. Assim, quanto mais a construção evolui, maior tende a ser o valor cobrado. 

Durante o período de cobrança dos juros, os valores pagos não reduzem o saldo devedor do financiamento. Eles servem exclusivamente para remunerar o capital liberado pelo banco. A amortização da dívida principal só começa após a entrega do imóvel, quando tem início o financiamento definitivo.

Medida pode ser abusiva

Especialista em Direito Imobiliário, a advogada Vitória Djatxuka diz que, apesar de ser uma cobrança legal, em determinados casos ela pode se tornar abusiva. “O entendimento dos tribunais é firme no sentido de que a cobrança é lícita durante o período de construção, desde que o contrato seja claro quanto ao prazo de entrega do imóvel e quanto à existência desse encargo. O próprio STJ já destacou que essa cobrança, quando bem informada, não viola o Código de Defesa do Consumidor. No entanto, a taxa pode se tornar abusiva dependendo da forma e do momento da cobrança”.

E complementa: “O STJ fixou entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. A partir desse momento, o consumidor não pode ser responsabilizado por atrasos que não deu causa.”

De acordo com Vitória, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) segue a mesma orientação. “Em decisão recente da 4ª Turma Recursal, o TJGO reconheceu como indevida a cobrança de juros de obra após a entrega das chaves, determinando inclusive a restituição em dobro, por entender que a matéria já está pacificada no STJ e que a construtora agiu sem engano justificável”, afirma.

VEJA AINDA:

Peso da parcela

Em Goiânia, alguns compradores relatam reajustes considerados “exorbitantes” nesses valores. A reportagem do Mais Goiás ouviu clientes de diferentes empreendimentos que demonstram insatisfação com as cobranças. Uma proprietária de imóvel adquirido recentemente contou que , em apenas seis meses após a assinatura do contrato, já teme não conseguir manter o pagamento das parcelas.

“A questão é que antes de você assinar, a estimativa é uma, por exemplo, a minha era de R$ 400,00 por mês e iria subindo aos poucos. Mas no segundo mês eu já estava pagando R$ 700,00. Hoje, depois de seis meses da assinatura do contrato, estou pagando R$ 1.300,00”, diz a mulher que preferiu não se identificar.

A compradora acrescenta que quando assinou o contrato tinha um orçamento específico mensal, mas com a evolução desses juros a situação tem se tornado cada vez mais preocupante. “Em apenas seis meses, a cobrança aumentou muito, a ponto de eu temer não conseguir manter os pagamentos em dia”, pontua.